Egy spanyol tengerparti városban a lakás hirdetése ma nem indulhat el szám nélkül. Egy olasz kisvárosban a harmadik kiadott lakásnál a tulajdonos átlép egy határvonalat, és a törvény szerint már nem magánszemély. Egy görög szigeten az engedély nem száll át az új tulajdonosra. Egy horvát faluban pedig az üresen hagyott ház évi néhány száz euróba kerül.
Négy ország, négy külön törvényhozás, négy eltérő indok. Mégis ugyanaz a mozdulat. Európa az elmúlt két évben átrajzolt egy vonalat, és a vonal nem a belföldi és a külföldi tulajdonos között húzódik, hanem a között, aki lakik egy ingatlanban, és aki üzemelteti azt.
Aki most gondolkodik második otthonon Európában, annak ez a vonal fontosabb, mint a négyzetméterár. Az árat ugyanis megalkudja. Ezt a vonalat nem.
Spanyolország: a szám, amely nélkül a hirdetés nem létezik
2024. december 23-án Spanyolország elfogadta az 1312/2024. számú királyi rendeletet, amely létrehozta a rövid távú bérletek egységes nyilvántartását és a hozzá tartozó digitális egyablakos rendszert. A rendelet 2025. január 2-án lépett hatályba, és 2025. július 1-jétől működik élesben.
A lényeg egyetlen mondatban: a nyilvántartási szám nélkülözhetetlen a rövid távú bérletre szánt lakás értékesítéséhez. Szám nélkül a platformnak nem szabad megjelenítenie a hirdetést, és a platform köteles rendszeresen adatot szolgáltatni a hatóságnak arról, ki, mit és mennyi éjszakára ad ki.
A rendszer első éve viszont megmutatott valamit, amire a legtöbb vásárló nem számít. A spanyol ingatlan-nyilvántartás egyik 2025 nyári határozatában a gandíai telekkönyvi hivatal megtagadta a nyilvántartási szám kiadását, mert a társasház alapító okirata kimondta: a lakások lakás céljára szolgálnak, és nem telepíthető beléjük semmilyen szolgáltatás vagy ipari tevékenység. Az ügy a spanyol jogbiztonsági főigazgatóság elé került, és a döntés fennmaradt.
Vagyis a lakás megfelelhet minden hatósági követelménynek, és a kiadás mégis elbukhat egyetlen, évtizedekkel korábban írt társasházi mondaton.
Olaszország: a harmadik lakásnál véget ér a magánszemély
Olaszországban a 2025. évi 199. törvény — a 2026-os költségvetési törvény — 2026. január 1-jétől lépcsős rendszert vezetett be a rövid távú bérletek átalányadójára, a cedolare seccára.
Az első ingatlan után az adó 21 százalék. A második után 26. A harmadiktól kezdve pedig megszűnik a lehetőség: a tevékenység üzletszerűnek minősül, és adószámot kell váltani hozzá.
Ez nem büntetés, hanem besorolás. Az olasz jogalkotó kijelölt egy pontot, ahol a magánszemély vagyonkezelése átfordul vállalkozássá — és a pontot alacsonyan húzta meg. Aki két lakást tart, magánszemély. Aki hármat, az vállalkozó, minden ezzel járó adminisztrációval.
Görögország: ahol az engedély nem száll át
Görögország ugyanezt a határvonalat két évvel korábban húzta meg, ugyanazon a számon. Az 5073/2023. törvény alapján, a 2024. január 1-jétől szerzett jövedelmekre, a három vagy több ingatlan rövid távú kiadása üzleti tevékenységnek minősül, és 13 százalékos áfa alá esik. Egy vagy két ingatlannál a kiadás az áfa hatályán kívül marad.
A görög eset viszont még egy réteget hozzátesz, és ez a réteg az, amelyet a vásárlás pillanatában érdemes ismerni. Athén három belső kerületében — a történelmi belvárosban, Mets és Pangráti környékén, valamint Petralonában és Thíszionban — új rövid távú kiadási regisztrációt nem fogadnak be, és a tilalmat 2026-ra is meghosszabbították. 2026. március 1-jétől Szaloniki belső kerülete is csatlakozott: ott a város mintegy hétezerötszáz hirdetéséből nagyjából négyezernyolcszáz esik a korlátozott területre.
És itt jön a mondat, amely egy ingatlanvásárlás értékét közvetlenül érinti: a korlátozott területeken a meglévő regisztráció nem száll át tulajdonosváltáskor. Sem adásvétellel, sem örökléssel. A bejegyzés a tulajdonos változásával törlődik, új pedig nem kérhető.
Aki tehát olyan görög lakást néz, amelyet a hirdetés „működő kiadásként” mutat be, annak pontosan azt kell megkérdeznie: megmarad-e ez a működés az ő nevén. Több belvárosi címen a válasz ma nem.
Horvátország: ahol maga az üresség kerül pénzbe
Horvátország a másik irányból közelít ugyanahhoz a vonalhoz. Nem a kiadást szorítja meg először, hanem az üresen állást árazza be.
2025-től minden horvát önkormányzatnak kötelező ingatlanadót kivetnie, négyzetméterenként évi 0,60 és 8,00 euró közötti sávban, a mértéket a testület határozza meg. Az adó az üres, de lakható ingatlant, a klasszikus nyaralót és a rövid távú turisztikai kiadást terheli. Mentesül a bejelentett állandó lakóhely, a legalább tíz hónapra szabályosan bejelentett bérlettel kiadott lakás, és a lakhatatlan épület.
A helyi döntés súlya jól látszik a parton: Zadar a törvényi minimumot, 0,60 eurót fogadta el, Rijeka hivatalos tájékoztatása szerint 5,00 eurót számít fel, Split pedig 2026. január 1-jétől 1,99-ről szintén 5,00 euróra emelt. Ugyanaz a százhúsz négyzetméteres ház évi hetvenkét euró az egyik városban, és hatszáz a másikban.
2026-tól ehhez a kiadás oldaláról is szigorítás társul, társasházban a szomszédok kétharmadának hozzájárulásához kötött engedéllyel. A horvát részletekről külön, gyakorlati írásunk van a horvatingatlanok.com oldalon.
Ami közös bennük
Négy ország, négy jogrendszer, négy politikai vita. Az eszközök különböznek — Spanyolországban nyilvántartási szám, Olaszországban adókulcs, Görögországban területi tilalom, Horvátországban négyzetméteradó. A logika viszont ugyanaz: Európa olcsóbbá teszi a lakást, és drágábbá az üzemeltetést.
Van egy közös keret is. Az Európai Unió 2024/1028. rendelete 2026. május 20-tól alkalmazandó, és egységes vázat ad a rövid távú kiadás nyilvántartásának: egyedi regisztrációs szám az ingatlanhoz, a platformok kötelesek megjeleníteni és ellenőrizni ezt a számot, szúrópróbákkal keresni az illegális hirdetéseket, és havonta adatot küldeni a vendégéjszakákról egy tagállami egyablakos belépési ponton keresztül.
Egy pontosítás ide tartozik, mert a sajtóban gyakran elsikkad: a rendelet nem kötelezi a tagállamokat arra, hogy nyilvántartási rendszert vezessenek be. Azt mondja ki, hogy ha bevezetnek ilyet, vagy adatot kérnek, akkor ezt a közös keretet kell használniuk. A szigorítás tehát nem Brüsszelből érkezik — Brüsszel a formáját adja annak, amit a tagállamok maguktól amúgy is csinálnak.
Az irány mégis olvasható. Az Európai Bizottság megfizethető lakhatási csomagjának anyagai egyértelműen fogalmaznak: a szűkös lakáspiacokon a lakások nem elsődleges célú használatának egyes formái megnehezítik a tartós otthont keresők helyzetét. Hozzátéve, hogy a tagállami hatóságok már ma is lépnek — rövid távú bérletre, második otthonra és üresen álló lakásra vonatkozó szabályokkal.
Fontos, hogy ez ma javaslat, nem hatályos jog. De javaslatnak is jelzés: megmondja, milyen irányba mozdul a szabályozási környezet a következő években.
Mit jelent ez annak, aki most választ
A klasszikus modell — megveszem, nyáron használom, közben kiadom, a többi hónapban zárva áll — mind a négy piacon egyszerre több terhet hordoz, mint öt éve. Nem lehetetlen. De folyamatosan változó engedélyektől, helyi döntésektől és társasházi hozzájárulásoktól függ, és ezek közül a tulajdonos egyiket sem uralja.
Az a modell viszont, amelyben az ingatlan tényleg lakott — a tulajdonos az év jelentős részét ott tölti, onnan dolgozik, bejelentett lakóhelye vagy szabályos hosszú távú bérlője van —, ezek közül szinte egyiket sem hordozza. És nem kiskapuként, hanem azért, mert pontosan ez a rendszer kimondott szándéka.
Ez a gyakorlatban öt kérdést jelent a vásárlás előtt, és egyiket sem az ingatlanról:
- Hány hónapot töltenék ott valójában? Ez az egyetlen tétel, amelyet teljesen te szabályozol — és mind a négy országban ez dönti el a besorolást.
- Társasházi lakás vagy önálló ház? Spanyolországban az alapító okirat, Horvátországban a szomszédok kétharmada dönthet a kiadásról. Önálló háznál ez a kérdés fogalmilag nem merül fel.
- Hány ingatlant tartanék összesen? Olaszországban a harmadik, Görögországban szintén a harmadik ingatlan lépteti át a tulajdonost a vállalkozói kategóriába.
- Ha kiadnám, rövid vagy hosszú távra? A hosszú távú, szabályosan bejelentett bérlet mindenhol enyhébb elbírálás alá esik — Horvátországban kifejezetten mentesít.
- Átszáll-e rám az, amit a hirdetés ígér? Görögország korlátozott területein nem. Ezt az adásvételi szerződés előtt kell tisztázni, nem utána.
Az AzurianCoast álláspontja
Az általunk kísért vásárlásoknál a helyi engedélyezési és adókörnyezetet ugyanúgy a döntés részének tekintjük, mint a tájolást vagy a tengertávolságot. Nem azért, mert az összegek nagyok — sok esetben nem azok —, hanem mert megmutatják, milyen használatot tart életképesnek az adott település, és mit fog a következő években szűkíteni.
Ebből következik az a szempont, amelyet minden ügyfelünknél végigviszünk: az a tengerparti ingatlan éri meg hosszú távon, amelyik többféleképpen tud működni. Lakni benne, dolgozni belőle, kiadni rövid vagy hosszú távra, végül továbbadni. Az ilyen ingatlan minden szabályozási fordulatot elvisel. Az, amelynek a teljes logikája egyetlen engedélyen áll, nem.
Ha európai második otthonban gondolkodsz, és szeretnéd a helyi feltételeket is a helyükön látni — még a bejárások előtt —, szívesen kezdünk egy beszélgetést.
Gyakran ismételt kérdések
Külföldiként rosszabb feltételekkel vásárolok Európában?
A most tárgyalt szabályok nem állampolgárság szerint különböztetnek, hanem használat szerint. Ugyanaz vonatkozik a helyi és a külföldi tulajdonosra. A különbség abból ered, hogy a külföldi tulajdonban lévő ingatlanok gyakrabban állnak üresen vagy működnek szálláshelyként — vagyis gyakrabban esnek a szigorított oldalra.
Betiltják a rövid távú kiadást Európában?
Általános tilalomról nincs szó. Területi tilalmak vannak — például Athén három belső kerületében és 2026 márciusától Szaloniki belvárosában —, máshol pedig nyilvántartási, adózási és társasházi feltételek. A tendencia a szigorodás, de városonként és akár utcánként eltér.
Mit jelent pontosan az uniós rendelet 2026 májusától?
Közös keretet ad: egyedi regisztrációs szám az ingatlanhoz, a platformoknak meg kell jeleníteniük és ellenőrizniük ezt, és havonta adatot kell küldeniük a hatóságnak. A rendelet nem kötelezi a tagállamokat nyilvántartás bevezetésére — azt írja elő, hogyan kell csinálniuk, ha bevezetik.
Hány ingatlantól számítok vállalkozónak?
Olaszországban és Görögországban is a harmadik ingatlantól. Olaszországban 2026. január 1-jétől a harmadiktól adószám kell, Görögországban 2024 óta a három vagy több ingatlan kiadása üzleti tevékenységnek minősül, 13 százalékos áfával. A konkrét adózási következményeket mindig helyi könyvelővel érdemes végigvenni.
Melyik ország a legkedvezőbb ma?
Erre nincs országszintű válasz, és aki ilyet ad, az leegyszerűsít. A lényeges döntések önkormányzati szinten születnek: a horvát négyzetméteradót a testület szabja meg, a görög tilalom kerületre szól, a spanyol akadály társasházi okiratban lehet. A kérdés ezért nem az, hogy melyik ország — hanem hogy melyik település, és milyen használatra.
Változhatnak még ezek a szabályok?
Igen, és változnak is. A horvát adómértékről évente döntenek az önkormányzatok, a görög korlátozásokat évről évre hosszabbítják és bővítik, az olasz kulcsok költségvetési törvényben mozognak. Ezért érdemes a döntést nem egyetlen évre érvényes számra építeni, hanem arra, hogy az ingatlan többféle használatot is elbír-e.
