Reklám
Az aláírás előtti napokban sokan már megnyugodtak: megvan a lakás, a papírok pedig csak az utolsó lépésnek tűnnek. Pedig ilyenkor még minden kérdés feltehető. Ez az öt különösen megéri, mielőtt Albániában ingatlanra szerződést ír alá.
RÖVIDEN
Öt kérdés, amit érdemes feltenni aláírás előtt:
- Ki szerepel a nyilvántartásban tulajdonosként?
- Van-e valamilyen teher az ingatlanon?
- Pontosan mit vásárol meg?
- Hol lesz a pénze az átírásig?
- Ki képviseli az Ön érdekét?
1. Ki szerepel a nyilvántartásban tulajdonosként?
Aki megmutatja az ingatlant, nem biztos, hogy a tulajdonosa is. Albániában az Állami Kataszteri Ügynökség vezeti az ingatlan-nyilvántartást, és az ott szereplő bejegyzést érvényesnek kell tekinteni, amíg bíróság másként nem dönt.
Az alább megadott jogi összefoglaló szerint a nyilvántartás nem nyilvános: a hatóságok, a bíróságok és a közjegyzők férnek hozzá.
Az albán Befektetési Tanács 2026-os munkaanyaga idézi a törvényt: a rendszerhez hozzáférők elektronikus tulajdoni kivonatot csak a bejegyzett tulajdonosok hozzájárulásával kaphatnak.
Ugyanez az anyag azt írja, hogy 2026 áprilisában 3058 kataszteri zónából 259-ben (8,5%) még nem zárult le az első bejegyzés, ezért azt is kérdezze meg, hogy a környék teljesen be van-e jegyezve. Ezért kérje el a tulajdoni iratokat, és nézesse át őket az ügyvédjével.
2. Van-e valamilyen teher az ingatlanon?
A jelzálog vagy a lefoglalás mindent megváltoztat. Az összefoglaló szerint a pénzintézetnél jelzáloggal terhelt, illetve az adóhatóság vagy végrehajtó által lefoglalt ingatlan csak akkor adható el, ha a tartozást vagy az adót kifizették, és a lefoglalást feloldották.
A Befektetési Tanács anyaga idézi a 111/2018. törvény 56. cikk (4) bekezdését: a jelzálog fennállása alatt nem jegyeznek be harmadik félre szóló tulajdonátruházást. Az anyag e szabály eltörlését is tárgyalja, ezért kérdezze meg az ügyvédjét a hatályos szövegről.
A közjegyző aláírás előtt elektronikusan ellenőrzi a terheket, de erről jobb már korábban kérdezni, nem az aláírás napján.
3. Pontosan mit vásárol meg?
A lakás és az alatta lévő föld két külön kérdés. Az albán szabályok szerint külföldi vevő nem szerezhet tulajdont mezőgazdasági földön, erdőn, réten és legelőn, más földterületnél pedig az építési engedélyhez kötött beruházás számít.
Az AIDA szerint külföldiek a mezőgazdasági földet legfeljebb 99 évre bérelhetik. Más földnél az AIDA a föld értékének háromszorosát adja meg beruházási küszöbként.
A 2024-es befektetői kiadványa szerint magán lakóingatlan vásárlására nincs korlátozás, a földkorlátok pedig albán cégre nem vonatkoznak, teljesen külföldi tulajdon esetén sem. Hogy ez a konkrét vásárlásnál mit jelent, azt helyi ügyvéddel érdemes tisztázni.
Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. Kérjen egyértelmű választ arra, mire terjed ki a szerződés, és be van-e jegyezve az épület.
Ez új építésű háznál különösen fontos: a Befektetési Tanács anyagában szereplő vállalkozói felmérésben az új épületek végleges bejegyzése a leggyakrabban problémásnak tartott szolgáltatások közé tartozott. Az anyag szerint 130–150 ezer legalizálási kérelem elbírálása van folyamatban.
4. Hol lesz a pénze az átírásig?
Az adásvételt közjegyzői okiratba kell foglalni, majd be kell jegyeztetni.
Az összefoglaló ezt a sorrendet írja le: a vevő a teljes vételárat a közjegyző letéti számlájára fizeti, a közjegyző benyújtja a szerződést a kataszterhez, a kataszter legfeljebb 30 napon belül átvezeti a tulajdonjogot és kiállítja a tanúsítványt, az eladó pedig ezután kapja meg a pénzt.
Kérdezze meg, hogy az Ön szerződésében ez hogyan történik, és pontosan mikor jut az eladó a pénzhez.
5. Ki képviseli az Ön érdekét?
A közjegyző az okiratot és a benyújtást intézi. Az albán közjegyzői törvény (110/2018., 63. cikk) pártatlan eljárást ír elő, így a közjegyző nem az Ön személyes képviselője.
Az Ön érdekeire azt javasoljuk, hogy egy helyi ügyvéd nézze át a szerződést, és ha nem beszél albánul, legyen Ön mellett jogi tolmács is. Jó kérdés már az elején: ki magyarázza el nekem oldalanként a szerződést, olyan nyelven, amelyet értek?
Amit a források nem írnak
A források általános szabályokat közölnek. Konkrét ingatlanról, környékről vagy eladóról nem szólnak, ezért abból nem derül ki, hogy egy adott vásárlás biztonságos-e. Az ügyvédet és a tolmácsot sem teszik kötelezővé: ez a mi javaslatunk.
Nem térnek ki minden útra sem, a cégen keresztüli vásárlást például itt nem tárgyaljuk. A Befektetési Tanács anyaga munkaanyag, a számai 2026 áprilisából valók.
Nincs túl apró kérdés
Itt nincs túl apró kérdés, és egyiket sem kell elkapkodni. A szabályok változhatnak, ezért vásárlás előtt mindig ellenőrizze a helyi ügyvéddel az aktuális helyzetet. Ez a cikk általános tájékoztató, nem jogi tanácsadás.
Ha Albánián gondolkodik, nyugodtan kérdezzen tőlünk. Segítünk meglátni a következő lépést, az Ön tempójában.
HA SZEMÉLYESEN IS MEGNÉZNÉ AZ INGATLANT
Ha aláírás előtt elutazna megnézni az ingatlant, két dolgot előre is elintézhet.
Autóbérlés a tiranai repülőtéren: az ajánlatokat egy helyen összehasonlíthatja.
Reklám
Egy szabad nap a megbeszélések között: vezetett egynapos kirándulás Tiranából Beratba (angol nyelvű oldal).
Reklám
MÉG ÉRDEKES LEHET ALBÁNIÁRÓL
EGY INGATLAN A KÍNÁLATUNKBÓL
Első soros, tengerre néző lakás Durrësben, 2 hálószoba, 96 m²
Ha Albániában a tengerparti élet érdekli: ez a lakás Durrësben, az első sorban van, kilátással a tengerre. A fotók és az adatok az ingatlan oldalán vannak.
Források
AIDA, Acquiring Property
AIDA, Bring your Business to Albania 2024
Kalo & Associates, Real Estate Comparative Guide 2025: Albania (CEE Legal Matters)
Albán Befektetési Tanács (Investment Council): Property Rights Security: Progress and Challenges (2026)
110/2018. törvény a közjegyzőkről, albán Igazságügyi Minisztérium
Fotó: Scott Graham / Unsplash. Illusztráció.
